Outline · [ Standard ] · Linear+ Про дома, и про то как их покупать

[Tutta]

Я уже месяц по строчке в день пишу - поняла что я никогда не закончу, поэтому выкладываю что есть =) Наблюдения мои, исправления и добавления приветствуются

1) Про рынок недвижимости вообще

Главное правило недвижмости ЛЛЛ (location-location-location). Один и тот же дом будет стоить в Пеннсильвании в 2 раза дороже, чем в Алабаме, и в 2 раза дешевле чем в Калифорнии. Но даже в радиусе получаса, в рамках одного школьного района, цена тоже сильно варьируется

Ценный ресурс: zillow.com
Позволяет получить представление о цене недвижимости в любом районе. Для любого дома показывает "zestimate" - примерная оценка того сколько бы этот дом мог стоить, если бы продавался сейчас. Это конечно только примерная оценка, тем более когда рынок нестабилен и объем продаж не позволяет сделать точных выводов о реальных ценах. Но тем не менее это отличная отправная точка.

В Абингтоне "нормальный" дом (3 спальни 2 ванные) стоит от 240 до 370 в зависимости от района. У ВиллоуГрува поменьше, в Мидоубруке подороже, и все остальное in between

В окрестностях фокс чейза главная проблема домов - возраст. В основном почти все построено в 50-х, но для любителей экзотики много домов по 80 и даже 100 лет. Новых домов очень мало, а хороших developments, так чтобы со своим парком, бассейном детской площадкой и вовсе нет. Если рассматривать вариант покупки кондо, то хорошие варинаты стоят столько же сколько дома.

Если не зацикливаться на фокс чейзе, то 30-40 минут и открывается море возможностей в смысле выбора

2) Про поиск домов

Чтобы получить представление что примерно происходит на рынке и какие есть предложения можно использовать либо zillow.com либо trulia.com. Однако на этих сайтах появляются далеко не все листинги и обычно с опазданием.

Ценный ресурс: http://www.everyhomerealty.com/
Мега сайт, все появляется день в день. Пользуйтесь, пока паролем не закрыли!

Но если заниматься поиском домов совсем серьезно то вам понадобится агент. Некоторые (но не все) агенты заставляют клиентов подписывать контракт, что вы будете работать только через них. В случае успешной покупки дома, агент продавца и агент покупателя получат по 3% стоимости дома от продавца в качестве комиссии. То есть покупатель из своего кармана агенту за услуги не платит (хотя по сути это включено в стоимость дома - поэтому в какой-то мере платит, но не напрямую). Если вы будете искать дом без агента это к сожалению не значит что 3% будут сэкономлены, потому что агент продавца автоматически станет вашим агентом и заберет все 6%.

3) Про школьный район

Школьный район очень важен при покупке дома хотя бы потому что когда придет время дом продавать это будет важным фактором для большинства покупателей. Кроме того существует "круговая порука": чем лучше школа, там дороже недвижимость, тем состоятельнее жители, тем больше они платят налогов, тем лучше в районе полиция, дороги и опять же школы. Я упрощаю, но лишь отчасти

Интересный факт, что даже внутри одного школьного района школы значительно отличаются по уровню (и это во много объясняет размах цен). В среднем Lower Moreland лучше чем Абингтон, который лучше чем Челтхэм, который лучше чем Филадельфия

Ценный ресурс: schoolmatters.com
Показывает статистику по конкретным школам: успеваемость (самый важный показатель) плюс количество школьников на одного учителя, этнический расклад, процент малообеспеченных детей и т.д.

Ценный ресурс: http://www.phillymag.com/articles/the_top_...districts_2008/
Рейтинг школьных районов (в целом) по версии журнала Филадельфия

4) Про финансирование

Одна из причин почему сейчас можно задуматься о покупке дома, то что процент по ипотеке (здесь и далее слово ипотека заменяет слово моргидж, на которое на русском без слез смотреть нельзя). Так вот процент по ипотеке сейчас очень даже ничего (а исторически просто волшебный), от 5 до 6% в зависиомости от конкретного заема.

Ценный ресурс: amhfcu.org
Текущие ставки в консервативном American Heritage (другие банки меняют процент в течение дня).

Основных типов заема три

Fixed conventianl: Требует большого первоначального взноса, процент по ипотеке постоянный на весь срок заема.

ARM: Процент постоянный первые 3-5 лет, потом меняется (читай - повышается) в соответствии с контрактом, на сколько-то процентов в год. Стоит рассматривать только если есть полная уверенность, что через 3-5 лет будете перепродавать дом

FHA: Заем направленный на то чтобы помочь как можно большему числу людей купить дом. Процент обычно выше, но зато первоначальный взнос около 3%. Особенно рекомендую посмотреть специальную пеннсильванскую программу, у них отличный процент и вполне адекватные условия: дом должен быть дешвле 320К и доход на семью из двух человек не должен привышать 77.8К, на на семью с детьми 89.4К

Points: Чтобы получить процент получше, можно купить поинтов (1 point = 1% от суммы заема). Суть в том что ты даешь банку деньги вперед и за это он снижет процент по ипотеке. Покупать points становится выгодно только если собиаешься оставаться в доме больше определенного срока, который зависит от конкретных цифр. А также это вопрос того сколько у вас в распоряжении наличных

5) Про получение финансирования

В связи с ужесточением условий выдачи кредитов, все предпочитают покупателей у которых уже есть письмо от банка, что денег им дадут (Preapproval letter). Оно банк ни к чему не обязывет, вам ничего не стоит, но всем становится понятно что с вами можно иметь дело. Для того чтобы его получить на сайте любого банка заполняете loan request и ждете ответа. Данные, которые потрбуются (при предворительном согласии банк вероятнее всего будет верить на слово, но при выдаче собственно кредита всю информацию надо будет подтвердить соответствуювими документами):

• зарплата (подтверждается paystubs)
• сбережения (выписка со счета за последние 2 месяца)
• документы по возврату налогов за 2 года
• credit score
• иммиграционный статус (H или GreenCard, для FHA кредита можно также на EAD)

Кроме собственно preapproval letter банк даст вам еще один очень полезный документ: Good Faith Estimate. Он покажет сколько примерно потрбуется наличных при заключении сделки (так называемые closing costs: налоги, сборы, страховка, налоги на недвижимость на год вперед и пр и пр). Эта сумма составляет тысячи долларов и зависит от стоимости дома, где он находится, какой банк предоставляет финансирование и других факторов. GFE не дает гарантий, но дает хорошее представление о ее размере. Может вы захотите торговаться с продавцом, чтобы эту сумму за вас заплатил он (то есть чтобы он по сути была включена в цену дома)

6) Про покупку дома

Примерная последовательность действий

• Вы находите дом и получаете от одного из банков Preapproval letter (в любом порядке)
• Делаете предложение (offer) продавцу. К предложению обычно прилагают чек (earnest money), который показывает продавцу серьезность своих намерений. Сумма может быть любая, обычно несколько тысяч.
• Он его либо принимает, либо отказывается, либо выдвигает встречное предложенние, повторяется пока кому-нибудь не надоест. Как только соглашение подписано обеими сторонами - это legal binding document. Поэтому с самого начала обравайте внимание не все детали контракта, как то в каких случаях он может быть расторгнут
• После этого проводится инспекция дома (за которую вы платите) и по ее результатам вы можете выставить продавцу список починок. Он или соглашается, или отказывается. Вы в свою очередь или соглашаетесь или отказываетесь покупать дом
• После этого оценку дома (appraisal) проводит банк. Банк вам больше денег чем appraisal не даст, поэтому чем он выше, тем лучше. Если оценка банка ниже чем цена дома на которую вы договорились, вероятнее всего придется увеличить первоначальный взнос, вынести closing costs из суммы, а может и просто передумать покупать этот дом (если по контракту у вас есть такая возможность)
• Если все прошло хорошо, тогда в назначенный день представитель банка, продавец, покупатель, агенты с обеих сторон и представитель title company соберутся вместе, все подпишут и вы довольные уйдете с ключами от нового дома (но без денег )

[Cloosha]

Спасибо! Очень полезный топик!!!

[Andrew]

Спасибо

[Tutta]

Я старалась

Воодушевленная, пишу еще =)

Про цены: дома дешевеют, в этом нет никаких сомнений. Если посмотреть в графу Zestimate and charts on Zillow будет видно что в целом цены стремительно росли до 2006 года, а потом стали ползти вниз. Сейчас они находятся где-то не уровне 2005 года. Стоит ли покупать сейчас - вопрос сложный. С одной стороны, цены могут просесть еще ниже. С другой, как только они начнут расти станет очень сложно найти дом - даже сейчас in buyer's market из-за возраста домов заманчивых предложений не так много. Плюс сейчас хороший процент по ипотеке, плюс налоговые бонусы - все это изменится как только рынок пойдет вверх. В общем знать бы прикуп, жить бы в Сочи =)

Про Zestimate: zestimate хорошо показывает, что никто не знает точно сколько дома сейчас стоят. Кривая, которая должна быть гладкой, скачет вверх-вниз. По сути дом стоит ровно столько, сколько за него кто-то готов заплатить. Но каждый проданный дом в свою очередь определяет цену других домов в районе. То есть дом в плохом состоянии проданный за копейки понижает стоимость всех домов в округе. При нормальном раскладе это должно компенсироваться домом с отличным ремонтом который был куплен за дорого, но при маленьком объеме продаж это далеко не всегда случается. Поэтому то сколько вы заплатите за дом в свою очередь повлияет на цену всех домов в округе, включая ваш

[tunafish]

Я могу тоже свои 20 копеек вставить:

Zillow.com - лично для меня немного сомнительный ресурс в плане оценки стоимости на данный момент. Особенно для старых районов, в которых цены не поддаются логике.

Я бы не стал так категорично судить о штатах и их ценах, потому что location-location. цена в 15 минутах друг от друга может отличатся в разы. В Алабаме есть дома дороже Калифорнии и наоборот. Все зависит от места. Я говорю это к тому, что если штат дорогой (опять же за весь штат глупо говорить) то это не значит, что в нем можно только рентовать. ИМХО, скороее надо думать о заселенности - если у нас сабербию и пальцатые районы разделяют 10 миль и 15 минут траффика, то в мегаполисе типа Атланты и НЙ - это уже часы (помните про дешевое жилье для жителей НЙ в PA).

[Tutta]

Я бы не стал так категорично судить о штатах и их ценах, потому что location-location. цена в 15 минутах друг от друга может отличатся в разы. В Алабаме есть дома дороже Калифорнии и наоборот. Все зависит от места.

Согласна, шататами сравнивать некорректно. Хотя тенденция имеется

Про Zillow... А другой вариант-то есть? Зиллоу не идеален, но как иначе? Они делают выводы на основании продаж в районе, так же как банки. Данные по продажам можно посмотреть на trulia.com , если пытаться свой алгортим придумать, хотя что-то я сомневаюсь, что он будет более точным

[tunafish]

что касается выбора дома: очень сложно определится что тебе хочется и главное найти это. Обычно получается выт бы кухню от того, а двор от этого и так далее. Не надо обращать внимание на вещи, которые легко меняются - ковер, краска, плитка в ванной итп. Сложнее изменить структурные вещи (плюс одна комната, плюс одна ванна).
Честно говоря для был очень сложно смотерть дома в которых был конкретный срачЪ, несмотря на то, что я тут пишу. Но тем не менее.

Не пожив в своем доме несколько лет серьезно, сложно понять что же тебе надо и как следствие к своим запросам по началу нужно относится философски.

Еще момент - это понимание факта, что расходы с покупки дома только начинаются. Мы видели несколько русских дворцов, в котором в спальне стоит футон за 100 долларов из "апсчаги" и все стулья на кухне разной формы... зато дом большой. Большой дом требует гораздо больше затрат на уборку, а главное отопление и охлаждение, что вовсе не очевидно сразу, но легко может выйти в 300-400 долларов в месяц дополнительно. То же верно для больших участков. Ландшафтные работы - это очень дорогое удовольствие, если делать не самому. 1. Начальное вложение: лопата, лейка, шланг и еше польоры тысячи вещей, которых никогда не было, плюс садовая техника какя-никакая. и главное поддержание: посадить цветочки весной, трава, листья и пр и пр. Если отдавать кому-то, то на маленький участок покосить стоит 60-100 долларов в две недели и полить химией от сорников и удобрить 500-600 долларов на годовой контракт. Все это можно сделать самому, но требует времени и знаний (особенно химия для травы) и если у тебя акр травы, то пол субботы ты будешь проводить за косилкой.
ИМХО, надо стараться, чтобы ты все таки владел домом, а не он тобой. Это также справедливо на счет цены - если все уходит в заем, а на выходные в Париж съездить не получается по деньгам, то может ну его?

Есть еще одна истина - лучше купить самый дешевый дом в районе, чем самый дорогой.

С районом как мне кажется есть еще один момент: хорошо, когда ты боль-менее в грядке. Это правда и для школы. Если все дети на каникулы в Вермонт едут и в 16 лет бмв у ворот, а ты вроде как не можешь, то будет сложно. Оно же верно и для соседей. Если совсем сложно найти общие ценности (как в одну сторону, так и в другую), то будешь белой вороной, что не есть хорошо, так как помощь соседей во многих вопросах неоценима.

[tunafish]

Я бы не стал так категорично судить о штатах и их ценах, потому что location-location. цена в 15 минутах друг от друга может отличатся в разы. В Алабаме есть дома дороже Калифорнии и наоборот. Все зависит от места.

Согласна, шататами сравнивать некорректно. Хотя тенденция имеется

Про Zillow... А другой вариант-то есть? Зиллоу не идеален, но как иначе? Они делают выводы на основании продаж в районе, так же как банки. Данные по продажам можно посмотреть на trulia.com , если пытаться свой алгортим придумать, хотя что-то я сомневаюсь, что он будет более точным

да, согласен - логичны цены только в новых районах. А то купили 50 лет назад за 40 тыс, а сейчас хотят 400. Цена нелогична. просто все comps они же учитывают только размеры домов реально и их близость к объекту, а то что ты можешь смотреть на то, в чем бабушка жила последние 200 лет, а comp сделан с двух домов в котором только стены оставили от изначального плана zillow не учитывает. Я бы смотрел только на цифру последней продажи.
Потом важно понять, что люди продают по-разному. Одному уехать надо через 3 недели, а другой может 2 года продовать или вообще "рынок изучает" типа сколько за мой дом дадут. Правильно же говорят, что любой дом можно купить - это лишь вопрос цены.

[tunafish]

Еще один ресурс - realtor.com

Еще одно наблюдение: разница в 30-40 тыс при покупке может показаться огромной (особенно в свете даунпеймента), но если за эти деньги можно приобрести что-то кардинально другое - я бы задумался.

[Tutta]

Спасибо, Туна. Пиши еще.

Про не быть "белой вороной" согласна на 100%.

[Measles]

6) Про покупку дома
...
[*] Он его либо принимает, либо отказывается, либо выдвигает встречное предложенние, повторяется пока кому-нибудь не надоест. Как только соглашение подписано обеими сторонами - это legal binding document. Поэтому с самого начала обравайте внимание не все детали контракта, как то в каких случаях он может быть расторгнут
[*] После этого проводится инспекция дома (за которую вы платите) и по ее результатам вы можете выставить продавцу список починок. Он или соглашается, или отказывается. Вы в свою очередь или соглашаетесь или отказываетесь покупать дом

Я только хотела добавить, что после инспекции можно тоже торговаться. Например говорят что крыша плоховата или труба старая скоро менять надо, то можно потребовать чтоб он не сразу чинил а оставил деньги на починку в "escrow", или же этими деньгами заплатил ваши closing costs. Особенно касается тех кто покупает Condo, потому что если Condominimum assosiation решит что надо крышу чинить или уже решила что это будет в ближайшие 3 года например, то вам придётся из кармана заплатить немалые деньги. При этом эти дентки не отражаются в Purchase Price History, таким образом легче будет продать через 3-5 лет по повышеной цене, а не по той которую действительно заплатили. Смотрите HGTV - прикольное шоу.

[tunafish]

Я только хотела добавить, что после инспекции можно тоже торговаться.

торговаться можно вплоть до closing.
Про конда надо поинтересоваться про то, сколько у них денег в банке лежит и возможен ли спешЫл асесмент, когда всем жильцам предлагают скинуться по... на ... (подставь нужное)ю покупка кондо, имхо, совсем сомнительное дело в плане своей свободы

[Tutta]

торговаться можно вплоть до closing.

Не знаю, по-моему в контракте прописано, когда ты можешь торговаться, а когда нет. Если ты просто уходишь от сделки без уважительной причины, то теряешь earnest money. То есть последний раз можно торговаться после инспекции, а потом как договорились, так и все. Правда наверное можно сказать, что тебе финансирование не дали или что продавец починил все не так как договаривались, но не знаю...

[WaveRider]

При покупке любой недвижимости, какой момент ловить важнее: упавшие цены или низкий процент на кредит?
С одной стороны изменение последнего на 0.25% выражается в экономии десятков тысяч по итогам 30 лет.
С другой, упавшие цены на дома - это экономия прямо сейчас плюc экономия каждый год при оплате property tax.

[tunafish]

При покупке любой недвижимости, какой момент ловить важнее: упавшие цены или низкий процент на кредит?
С одной стороны изменение последнего на 0.25% выражается в экономии десятков тысяч по итогам 30 лет.
С другой, упавшие цены на дома - это экономия прямо сейчас плюc экономия каждый год при оплате property tax.

Я бы смотрел на процент. Абсолютная цена в данный момент имеет маленькое значение при условии, что ты живешь в доме. для меня лично инвестиционная составляющая покупки дома вторична. не хотелось бы потерять деньги, но и большой прирос тоже череват. Ведь дом, который ты собрался покупать в замен старого тоже станет дороже.

[Tutta]

Добавила ссылок:

Мега сайт , все листинги (объявления) по продаже в округе, ежедневные обновления, все появляется день в день: http://www.everyhomerealty.com/
Пользуйтесь, пока паролем не закрыли =)

Рейтинг школ по версии журнала Филадельфия: http://www.phillymag.com/articles/the_top_...districts_2008/
Мореланд на 17 месте, Абингтон на 28, Четлхэм на 33, Филадельфия на 95 (но это в среднем по всему городу, конкретно ближайшие школы могут быть получше)